敷地選び と 道路斜線
日々を 過ごしていると すぐに日が 経ってしまいます。
ブログの更新も 気を抜き 日が空くと あっという間に １１月に なっておりました。
最近 帰宅後、 個人的に やっている事は、 日々 ユーチューブにアップする ネタを ノートに ツラツラと 書きまとめております。
ブログも 同じ類だとは 思いますが、 内容も 然りですが、 日々更新されるからこそ 再び目にしてくれる機会が あるのだと思っています。
ユーチューブを はじめるにも、 全然 動画が更新アップされない場合 見てもらえないと思い、１年間は 欠かさず１週間に ２本は 動画アップできるように 下準備をしております。 単純計算しても 210本作るので まだまだ 終わりませんが、、、。
さて、 今日は 敷地選びについて。
建物を建てるには 様々な 法律によって制限されることとなるのですが、 これによって 想像していたような建物が 建てれないなどと なる事も ありますので、お気を付け下さい。
あれ この土地 一見 良さそうなのに 意外に 安いなぁ などが これにあたる場合があります。
この世の中 掘り出し物なんて 滅多にないです。 何か 訳があることが ほとんどです。 その訳が 購入者の 腑に落ちる内容なら 良いのですが、一見 何故だかわからない というモノも 多く存在します。
建物の制限の中での 一番 オーソドックスなのが、道路斜線制限です。
道路への 冬場の凍結防止、 日射を遮らない様に 建物の高さが 制限されます。
これが また絶妙に 考えられていて、 絶妙に 道路に沿って ２階建てが 建てれないように 上手に 作られている法律です。
道路の反対側斜線から 斜めに 赤色の線の部分に 引っかかる建物は 違法建築物に当たるのです。
なので 敷地は大きいが ２階部分として 利用できる部分は 実話 かなり狭いなどという事も あるのです。 さらに北側斜線制限の ダブルパンチで 中には ２階が限定的に縮小される事により、建物全体に大きな影響がでる 場合もあるくらいです。 （過去に 実際 あったのが、 敷地が 100坪あるが、法律に縛られ 建物は40坪が 精一杯という事例が 実際 ありました。）
道路沿いは 基本的には、 駐車場として 使ってね！ という 感じです。
また 道路の幅員に よっては 購入後 敷地を 道路に取られるが、管理は施主様で って感じであります。状況にもよりますが、道路扱いだが 固定資産税も 施主様負担で という事も全然あり得えます。 （これは さすがに不動産屋さんが 説明してくれます。 でも 重要事項説明で 難しい内容なので セットバック私道負担アリと 言われても、うんうん と聞き流す 施主様も すくなからずおられるのも 現実あります。）
不動産屋さんの宅建士であれば、 建築基準法もしっかりと勉強をしている方々が ほとんどですので、しっかりと 確認をしましょう。もし 不安でしたら 住宅会社の建築士に 見てもらうのが いいかもしれません。図面を描く実務の伴わない 営業マンでは 分からない事もあります。 お宅の建物の ２階の梁の 高さは 平均地盤面 or 設計GLよりいくつ？ 営業マンの方 即 答えられますか？ 会社の仕様なんで、普通 即 答えるべき質問なんですけど。 「平均地盤面はレベルをとらないと分からないが、設計GLからは 当社は 〇〇ｍです」 と即答の必要があるんですが。 これらの高さを 目安に 敷地を ３D的に 見る 感覚の必要があります。
そんな 道路に多く面する敷地の場合、 シビアで細かい高さが肝となり、 最大限利用活用することにより 施主様に とって より良い図面に なる事が ほとんど です。 他社との 図面の 明暗をわける部分です。
さて、
これらは 違反すると 罰則 や 取り壊し 是正指導がありますが、 即時性の罰則のない 法律違反ってもの あります。
民法による 規制です。 隣りとの家の間が １ｍの際には 目隠しを 付けましょうなどという法律もあります。 また 最低 隣地との距離は、 最低でも ５０センチは 空けましょうねという 規制もあります。
住んで生活するに当たり、 これ事態で 即罰則になる事は ありませんが、 お隣さんと トラブルになり、最悪 裁判となれば 不利な要件としてカウントされ、裁判に 負ける可能性が高くなります。 法律による殴り合いの試合です。弱みがあれば そこをボコボコ殴ってきます。 引渡しを受けた以上、知らなかった アドバイスが無かった などは 通用しなくなってしまいます。
インターネットで 情報が 簡単に 仕入れれる時代とは なってきておりますが、やはり 多岐にわたり調べるのは難しいので 専門家へ 相談下さい。